Gli atti di compravendita di unità immobiliari in corso di costruzione, oggetto di interventi di ricostruzione e ristrutturazione, sono esclusi dal regime fiscale di favore previsto dall’art. 7, D.L. Crescita, in quanto non possono, al momento dell’alienazione, aver conseguito le necessarie certificazioni energetiche e non valgono ai fini del raggiungimento del limite minimo di vendita del 75% del fabbricato (Agenzia Entrate – risposta 29 aprile 2021, n. 305).

L’art. 7 del DL Crescita prevede che fino al 31 dicembre 2021, per i trasferimenti di interi fabbricati, a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare, che, entro i successivi dieci anni, provvedano alla demolizione e ricostruzione degli stessi, anche con variazione volumetrica rispetto al fabbricato preesistente, ove consentita dalle vigenti norme urbanistiche, o eseguano, sui medesimi fabbricati, gli interventi edilizi di manutenzione straordinaria, di restauro e di risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia, in entrambi i casi conformemente alla normativa antisismica e con il conseguimento della classe energetica NZEB, A o B, e procedano alla successiva alienazione degli stessi, anche se suddivisi in più unità immobiliari qualora l’alienazione riguardi almeno il 75% del volume del nuovo fabbricato, si applicano l’imposta di registro e le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 200 ciascuna.
I requisiti richiesti dall’art. 7 del DL Crescita non sono soddisfatti dalla cessione di unità immobiliari “in corso di costruzione”, anche in termini di conseguimento delle necessarie certificazioni energetiche.
Pertanto, tali atti di cessione non possono essere considerati utili ai fini del raggiungimento del limite minimo di vendita del 75% del fabbricato.
Di conseguenza, qualora i medesimi atti dovessero superare il limite del 25%, si verificherà la condizione per la decadenza totale dall’agevolazione usufruita in sede di acquisto del fabbricato.