La riduzione del canone di locazione, nell’ambito di un contratto a canone concordato, stabilita sulla base dell’accordo territoriale delle organizzazioni rappresentative della proprietà edilizia e dei conduttori, e applicata con carattere temporaneo in relazione all’emergenza Covid-19 è compatibile con l’opzione per il regime fiscale della cedolare secca. Pertanto, l’inserimento della clausola di riduzione nel contratto non pregiudica l’efficacia del regime agevolativo. (Agenzia delle Entrate – Risposta 9 marzo 2021, n. 165).

Il quesito sottoposto all’Agenzia delle Entrate riguarda la compatibilità di una clausola di riduzione del canone di locazione, prevista nel nuovo accordo territoriale delle locazioni abitative agevolate firmato dalle associazioni della proprietà edilizia e dei conduttori in relazione all’emergenza covid-19, con il regime della cedolare secca sugli affitti.
In particolare, l’accordo territoriale (recante misure dirette a fronteggiare l’emergenza sanitaria Covid 19) prevede che “laddove venga sottoscritto un contratto con riduzione obbligatoria del canone massimo, verranno riconosciute al locatore le agevolazioni Imu per il periodo in cui la riduzione del canone sarà sussistente. La riduzione del canone si applicherà a condizione che nel comune di riferimento sia stata approvata la misura di agevolazione Imu. Pertanto la riduzione del canone massimo di fascia sarà applicata soltanto ai contratti aventi ad oggetto immobili siti nei comuni che abbiano approvato la concessione della agevolazione Imu. Altresì la riduzione si applicherà a condizione del riconoscimento e mantenimento delle misure fiscali di cui alla cedolare secca da parte dell’Agenzia delle Entrate”.
Sulla base di tale accordo, le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori hanno concordato l’inserimento nella bozza di contratto di una clausola di “riduzione del canone massimo per emergenza covid 19”, che si attiva nell’ipotesi in cui le parti abbiano convenuto un canone effettivo superiore al 90% del canone massimo della rispettiva fascia di oscillazione.
Si tratta di una “riduzione eccezionale e temporanea, applicata fino alla scadenza del sesto mese a decorrere dalla data del deposito dell’accordo territoriale (salvo proroga). Pertanto, il mese successivo alla scadenza del predetto termine, l’ammontare del canone effettivo torna automaticamente alla misura concordata tra le parti.

I dubbi circa la compatibilità della clausola di riduzione con il regime della cedolare secca derivano dalla previsione contenuta nella disciplina della cedolare (art. 3, co. 11 del D.L. n. 23/2011) secondo cui “nel caso in cui il locatore opti per l’applicazione della cedolare secca è sospesa, per un periodo corrispondente alla durata dell’opzione, la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se prevista dal contratto a qualsiasi titolo”.

Preliminarmente, l’Agenzia delle Entrate osserva che i “criteri generali per la realizzazione degli accordi da definire in sede locale per la stipula dei contratti di locazione ad uso abitativo a canone concordato (…), nonché dei contratti di locazione transitori e dei contratti di locazione per studenti universitari”, sono disciplinati Ministero delle infrastrutture e trasporti con il decreto 16 gennaio 2017.
In base ai criteri stabiliti dal suddetto decreto ministeriale:
– gli accordi territoriali (…) stabiliscono fasce di oscillazione del canone di locazione all’interno delle quali, secondo le caratteristiche dell’edificio e dell’unità o porzione di unità immobiliare, è concordato tra le parti, il canone per i singoli contratti;
– gli accordi territoriali prevedono un valore minimo ed un valore massimo del canone che costituiscono, rispettivamente, il limite minimo e massimo di una o più fasce di oscillazione;
– gli accordi territoriali possono stabilire gli elementi che determinano una riduzione del canone massimo;
– le parti contrattuali, nella definizione del canone effettivo, possono essere assistite (…) dalle rispettive organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori;
– per i contratti non assistiti è comunque necessaria l’attestazione da parte di almeno una organizzazione firmataria dell’accordo, della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo stesso, anche con riguardo alle agevolazioni fiscali;
– i contratti di locazione devono essere stipulati esclusivamente utilizzando il tipo di contratto (…) previsto dal decreto ministeriale. In particolare, l’adozione dei tipi di contratto allegati al decreto diviene obbligatoria, negli ambiti territoriali interessati, dal deposito degli accordi. In caso di inesistenza di accordo a livello locale, i valori di riferimento sono quelli definiti dalle condizioni previste dal decreto ministeriale.

Delineato il quadro normativo di riferimento per le locazioni, che legittima gli accordi delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori, nella fattispecie la “riduzione del canone massimo per emergenza Covid 19” prevista dall’accordo territoriale presenta il carattere della temporaneità e della obbligatorietà.
Le parti contrattuali, quindi, non manifestano alcuna volontà e/o facoltà in ordine alla sua automatica applicazione temporanea all’interno del contratto di locazione immobiliare. In altri termini, al sussistere delle condizioni individuate dall’Accordo la “clausola di riduzione” si introduce obbligatoriamente nel contratto di locazione, pena la non conformità del contratto a quanto disposto nell’accordo territoriale.
Come osservato in precedenza, infatti, i contratti di locazione devono essere stipulati esclusivamente utilizzando il tipo di contratto approvato, e l’adozione dei tipi di contratto allegati al decreto ministeriale diviene obbligatoria, negli ambiti territoriali interessati, dal deposito degli accordi.

Secondo l’Agenzia delle Entrate, dunque, la previsione contrattuale di riduzione del canone massimo per emergenza Covid 19 prevista dall’accordo territoriale deve ritenersi compatibile con l’opzione per il regime agevolato della cedolare secca sugli affitti.
Considerata la particolare situazione emergenziale che giustifica l’inserimento, in maniera automatica e temporanea, di tale clausola nei contratti di locazione, allo scopo di tutelare entrambe le parti contrattuali, il regime agevolativo della “cedolare secca” non è impedito dall’eventuale efficacia di tale clausola.
A tal fine, la clausola può essere inserita direttamente all’interno del contratto di locazione ovvero essere prevista in autonoma scrittura privata da sottoscriversi e registrarsi contestualmente al contratto di locazione.