La maggiore durata dei lavori di completamento dell’abitazione, acquistata allo stato grezzo, non ha le caratteristiche della forza maggiore che può giustificare il mancato trasferimento della residenza entro diciotto mesi nel comune dove è ubicato l’immobile acquistato con l’agevolazione. Pertanto, in tal caso, è legittima la decadenza dell’agevolazione prima casa (Corte di cassazione – ordinanza 21 giugno 2021, n. 17629).

L’aliquota agevolata dell’imposta di registro, riferita agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di abitazioni non di lusso, si applica, purché l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza.

La residenza dell’acquirente nel comune in cui si trova l’immobile è, dunque, un elemento costitutivo del beneficio prima casa, che viene provvisoriamente accordato anche quando l’acquirente risieda altrove ma, nell’atto di acquisto, dichiari di voler trasferire in quel comune la sua residenza.

Proprio perché il menzionato trasferimento costituisce un obbligo del contribuente, assumono rilievo gli eventuali ostacoli nell’adempimento che non siano ad esso imputabili.

La decadenza può, dunque, essere esclusa se il mancato trasferimento della residenza nel termine indicato sia dovuto a causa di forza maggiore, da intendersi come evento non prevedibile, che sopraggiunge inaspettato e sovrastante la volontà del contribuente.

Pertanto, ai fini della fruizione dei benefici fiscali previsti per l’acquisto della prima casa l’acquirente assume un vero e proprio obbligo verso il fisco con la dichiarazione di voler stabilire la propria residenza nel comune in cui è sito l’immobile, da adempiere nel termine perentorio, e non sollecitatorio, di diciotto mesi dalla stipula dell’atto, comportando il suo inadempimento la decadenza dal beneficio, anticipato al momento della registrazione, salva la configurabilità della forza maggiore. La decadenza dal beneficio prima casa, per mancato trasferimento della residenza nel comune in cui è ubicato l’immobile, può essere esclusa solo se tale inadempimento sia dovuto a forza maggiore, da intendersi come evento non prevedibile, che sopraggiunge inaspettato e sovrastante la volontà dell’acquirente dell’immobile.

Nel caso di specie, i giudici della Corte hanno più volte affermato che la forza maggiore non è ravvisabile né in caso di mancata ultimazione di un appartamento in costruzione né in caso di protrazione di lavori di straordinaria manutenzione di un immobile già edificato.