L’acquirente di un immobile ristrutturato può fruire della detrazione IRPEF del 50% calcolata sul 25% del prezzo pagato, anche nel caso in cui sul medesimo immobile la società cedente (che ha ristrutturato l’intero edificio di cui fa parte l’unità abitativa oggetto di cessione) benefici della detrazione, ai fini IRES, in materia di efficientamento energetico (Agenzia delle Entrate – Risposta 10 novembre 2021, n. 769).

Il caso posto all’esame dell’Agenzia delle Entrate riguarda la cumulabilità delle diverse agevolazioni previste per gli interventi di ristrutturazione ed efficientamento energetico degli edifici, in relazione alla disciplina di abuso del diritto o di elusione fiscale (di cui all’art. 10-bis, L. 27 luglio 2000, n. 212) in tema di imposte sui redditi.
Nella fattispecie, la società, che svolge attività di costruzione, ristrutturazione, gestione e vendita di beni immobili, intende realizzare interventi di ristrutturazione edilizia ex articolo 3 lettera d) del DPR 380 del 2001 e lavori inerenti il risparmio energetico su degli immobili di proprietà della stessa società, classificati come beni merce.
Una volta completati tali interventi la società intende fruire per se stessa della detrazione sulle spese inerenti i lavori di efficientamento energetico prevista dall’articolo 14 del D.L. n. 63 del 2013 (cd. “Ecobonus”) e allo stesso intende vendere i predetti immobili proponendo agli acquirenti la possibilità di fruire della detrazione prevista dall’articolo 16-bis, comma 3 del TUIR (cd. “detrazione per l’acquisto di immobili ristrutturati”).
Quest’ultima disposizione prevede, in particolare, una detrazione nel caso di interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia, riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, che provvedano entro 18 mesi dalla data di termine dei lavori alla successiva alienazione o assegnazione dell’immobile. La detrazione spetta al successivo acquirente o assegnatario delle singole unità immobiliari, in ragione di un’aliquota attualmente pari al 50 per cento del valore degli interventi eseguiti, che si assume in misura pari al 25 per cento del prezzo dell’unità immobiliare risultante nell’atto pubblico di compravendita o di assegnazione e, comunque, entro l’importo massimo attualmente pari a 96.000 euro.
A prescindere dal valore degli interventi eseguiti, quindi, il beneficiario calcola la detrazione sulla base di un importo forfettario rappresentato dal 25 per cento del prezzo di vendita o di assegnazione dell’immobile, come risultante dall’atto di acquisto o di assegnazione. La detrazione va ripartita in dieci rate annuali di pari importo.
Il beneficio, quindi, è riservato a persone fisiche “privati” ed è calcolato sul prezzo di vendita dell’immobile. Tale prezzo oltre che dal costo di costruzione è influenzato anche e soprattutto da altri valori (luogo di ubicazione, andamento del mercato, misura e tipologia dell’ immobile ecc.).
In merito all’Ecobonus, invece, l’articolo 14 del decreto legge n. 63 del 2013 prevede una detrazione per i soli interventi che consentono un effettivo risparmio energetico, espressamente elencati nei commi 344-347 della Legge 27/12/2006, n. 296: riqualificazione energetica degli edifici esistenti, interventi riguardanti strutture opache verticali, orizzontali e finestre comprensive di infissi, installazione di pannelli solari, sostituzione di impianti di climatizzazione invernale. Il beneficio è calcolato su componenti diversi dal prezzo globale, essendo parametrato al costo sostenuto (per interventi di risparmio energetico) determinato analiticamente sulla base dei materiali e delle prestazioni di servizi utilizzati.
Si tratta di un’agevolazione “a risultato”, poiché richiede il conseguimento di coefficienti termici specifici, e può essere fruita anche da persone fisiche nell’esercizio di arti e professioni e dai soggetti titolari di reddito di impresa.
In particolare, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che l’ecobonus spetta ai titolari di reddito d’impresa che effettuano gli interventi su immobili da essi posseduti o detenuti, a prescindere dalla qualificazione di detti immobili come “strumentali”, “beni merce” o “patrimoniali”.

Sulla base di tali considerazioni, l’Agenzia delle Entrate ritiene che l’acquirente di un immobile ristrutturato possa fruire (in presenza di tutti i presupposti), della “detrazione IRPEF per l’acquisto di immobili ristrutturati”, anche nel caso in cui sul medesimo immobile la società cedente (che ha ristrutturato l’intero edificio di cui fa parte l’unità abitativa oggetto di cessione) benefici della detrazione “ecobonus”, ai fini IRES.
La combinazione delle summenzionate detrazioni, non comporta il conseguimento di alcun vantaggio fiscale indebito, poiché (in presenza di tutti i presupposti), la detrazione IRPEF per l’acquisto di immobili ristrutturati è compatibile con la fruizione dell’ecobonus per l’impresa che ha ristrutturato l’intero edificio di cui fa parte l’unità abitativa oggetto di cessione.